Louer meublé en Suisse : ce que le droit exige vraiment et comment équiper

En Suisse, aucune loi ne fixe la liste des meubles qu’un logement doit contenir pour être qualifié de meublé. C’est la différence la plus importante avec la France, et beaucoup de guides francophones la passent sous silence. Le Code des obligations ne parle pas d’inventaire minimal : il parle d’un état approprié à l’usage convenu (art. 256 CO), et cet usage, ce sont les parties qui le définissent dans le contrat. Autrement dit, le bailleur suisse est libre de décider ce qu’il fournit, mais il devient responsable de l’entretien de tout ce qu’il a promis, et un locataire qui découvre un frigo en panne ou un canapé défoncé dispose des mêmes moyens de pression que pour un défaut du bâtiment.

Cette page explique le cadre juridique réellement applicable, puis la partie pratique : comment rédiger l’inventaire, quel équipement tient le choc dans un logement qui change d’occupant tous les douze à vingt-quatre mois, et comment estimer ce que l’ameublement coûte sur la durée. Les affirmations juridiques renvoient au texte officiel plutôt qu’à un résumé de blog.

Ce que dit le droit suisse, et ce qu’il ne dit pas

Pas de liste obligatoire, mais une obligation d’état

L’article 256 du Code des obligations impose au bailleur de délivrer la chose « dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée » et de l’entretenir en cet état. Le même article ajoute que les dérogations au détriment du locataire sont nulles lorsqu’elles figurent dans des conditions générales préimprimées ou dans un bail d’habitation. Une clause de bail qui dirait « le bailleur ne répond d’aucun défaut du mobilier » n’a donc aucune valeur.

La conséquence pratique est simple : si le contrat annonce un lave-linge, le lave-linge fait partie de la chose louée. S’il tombe en panne sans faute du locataire, le bailleur doit le réparer ou le remplacer. Le locataire peut exiger la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer pendant la durée du défaut, des dommages-intérêts, et, pour un immeuble, consigner le loyer (art. 259a CO). Si le bailleur reste inactif après un délai raisonnable, le locataire peut faire réparer aux frais du bailleur quand le défaut est mineur, ou résilier avec effet immédiat quand le défaut entrave considérablement l’usage (art. 259b CO). L’article 259c prévoit toutefois que le locataire ne peut pas exiger la réparation si le bailleur remplace l’objet par un objet sans défaut dans un délai convenable, ce qui laisse au propriétaire le choix entre réparer et remplacer.

L’article 253a, la disposition que personne ne cite

L’article 253a al. 1 CO règle précisément le sort du mobilier : les dispositions sur les baux d’habitations « s’appliquent aussi aux choses dont l’usage est cédé avec ces habitations ». Le mobilier fourni avec l’appartement suit donc le régime du bail d’habitation, pas celui, beaucoup plus souple, du bail de choses mobilières. Cela change deux choses concrètes. D’abord, le délai de congé applicable est celui du logement (trois mois pour un bail d’habitation, art. 266c CO), pas les trois jours de l’art. 266f pour les choses mobilières. Ensuite, les règles de protection contre les loyers abusifs s’appliquent à l’ensemble, mobilier compris.

L’alinéa 2 pose une exception importante : ces dispositions ne s’appliquent pas aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. Un propriétaire qui loue un studio meublé à la semaine dans une station n’est donc pas soumis au même régime qu’un bailleur qui loue à l’année à un expatrié. C’est cette frontière des trois mois qu’il faut vérifier avant de calquer un modèle de contrat trouvé en ligne.

La chambre meublée louée séparément

Le cas de la chambre meublée louée seule fait l’objet d’une règle propre : l’article 266e CO permet à chaque partie de résilier une chambre meublée, une place de stationnement ou une installation analogue louée séparément avec un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. C’est un régime nettement plus rapide que celui de l’appartement, et il ne concerne que la location séparée. Une chambre meublée dans un appartement partagé où le locataire dispose aussi de la cuisine et de la salle de bain relève de l’appréciation du cas d’espèce, et la qualification décide du préavis applicable. En cas de doute, l’autorité de conciliation est le bon interlocuteur avant de signer, pas après le litige.

Restitution : l’état résultant d’un usage conforme

À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO). L’usure normale n’est donc pas à sa charge : un canapé dont le tissu a pâli en quatre ans est un canapé usé normalement, pas un canapé endommagé. L’alinéa 2 déclare nulle toute convention conclue avant la fin du bail prévoyant une indemnité couvrant autre chose qu’un dommage éventuel, ce qui exclut les forfaits de remise en état signés au moment de la conclusion.

L’article 267a est celui que les bailleurs oublient le plus souvent : lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. S’il néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts cachés que les vérifications usuelles ne permettaient pas de découvrir. Un bailleur qui constate trois semaines après la remise des clés qu’une chaise est cassée a perdu son droit. C’est la raison pour laquelle un état des lieux de sortie doit être fait le jour de la restitution, en présence des deux parties, avec la liste du mobilier ouverte devant soi.

L’article 256a complète le dispositif du côté du locataire entrant : si un procès-verbal a été établi lors de la restitution précédente, le bailleur doit le présenter sur demande au nouveau locataire, et celui-ci peut exiger que le montant du loyer du bail précédent lui soit communiqué.

L’inventaire contractuel : le document qui remplace la loi

Puisque la loi ne fixe pas de liste, c’est l’annexe au bail qui fait foi. Un inventaire utile n’est pas une énumération de noms d’objets. Il documente l’état de départ assez précisément pour qu’aucune des deux parties ne puisse le contester deux ans plus tard.

Pour chaque poste, notez la désignation, la marque et le modèle quand ils existent, l’année d’achat ou de mise en service, les dimensions pour les meubles importants, et l’état constaté avec les défauts déjà présents. « Canapé trois places, tissu gris, acheté en 2023, tache de 3 cm sur l’accoudoir droit » vaut infiniment mieux que « canapé, bon état ». Ajoutez des photographies datées, une par pièce plus une par défaut existant, et faites signer l’annexe par les deux parties en même temps que le bail.

Trois postes méritent un traitement séparé. Les appareils électroménagers doivent figurer avec leur numéro de série et leurs documents : mode d’emploi, preuve d’achat, date de fin de garantie du fabricant. La literie doit préciser l’âge du matelas, information qui détermine plus tard qui paie le remplacement. Les petits objets consommables, vaisselle, ustensiles, luminaires d’appoint, gagnent à être comptés en quantités globales plutôt que pièce par pièce, sauf s’il s’agit d’objets de valeur.

Une précision sur les clauses interdites. L’article 254 CO déclare nulle la transaction couplée au bail lorsque la conclusion du bail y est subordonnée et que le locataire contracte des obligations sans relation directe avec l’usage de la chose. L’article 3 de l’ordonnance sur le bail à loyer donne un exemple explicite : l’obligation faite au locataire d’acheter la chose louée, des meubles, des actions ou de conclure un contrat d’assurance. Obliger un locataire à racheter le mobilier pour obtenir l’appartement est donc nul, même s’il a signé.

Loyer, garantie et sous-location dans un meublé

Le mobilier ne crée pas un droit à un loyer libre

Le fait de meubler ne sort pas le logement des règles sur les loyers abusifs. L’article 269a CO énumère les loyers qui ne sont en règle générale pas abusifs, en tête desquels ceux qui se situent dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier. L’article 11 de l’OBLF précise que les objets de comparaison doivent être comparables quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction, et que les statistiques officielles doivent être prises en considération. L’équipement est donc bien un critère de comparaison, ce qui justifie un écart avec un logement nu, à condition de comparer avec d’autres meublés du même quartier et non avec un logement vide auquel on ajouterait un montant décidé au doigt mouillé.

Toute hausse en cours de bail passe par la formule officielle agréée par le canton, avec indication des motifs, notifiée dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO). Une majoration notifiée par simple courrier est nulle, comme l’est une majoration assortie d’une menace de résiliation. L’alinéa 3 étend cette exigence aux autres modifications unilatérales défavorables, par exemple une diminution de prestations ou l’introduction de nouveaux frais accessoires. Retirer le lave-vaisselle du forfait en cours de bail relève de cette catégorie.

Le locataire qui estime le loyer initial abusif dispose de 30 jours après la réception de la chose pour saisir l’autorité de conciliation, aux conditions de l’art. 270 CO. Pour les adaptations liées au taux hypothécaire, l’Office fédéral du logement publie le taux d’intérêt de référence, arrondi au quart de pour-cent le plus proche : il est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025 et n’a pas bougé au 2 juin 2026. Ce taux, et non le taux directeur de la BNS, est celui qui compte pour un bail en cours.

Garantie et frais accessoires

L’article 257e CO limite les sûretés à trois mois de loyer pour un bail d’habitation, et impose au bailleur de les déposer sur un compte au nom du locataire. Un bailleur qui demanderait un dépôt supplémentaire « pour le mobilier » sortirait de ce cadre pour l’ensemble du bail d’habitation, mobilier compris via l’art. 253a.

Les frais accessoires, eux, ne sont à la charge du locataire que s’ils ont été spécialement convenus (art. 257a al. 2 CO), et ils correspondent aux dépenses effectives du bailleur, pas à un montant arbitraire (art. 257b al. 1 CO). L’article 4 de l’OBLF exige un décompte au moins annuel présenté au locataire, ou, si les frais sont perçus de manière forfaitaire, un forfait fondé sur la moyenne calculée sur trois ans. Un forfait « charges et électricité comprises » dans un meublé n’est pas interdit, mais il doit reposer sur cette moyenne, et le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO).

Sous-louer un meublé

L’article 262 CO autorise la sous-location avec le consentement du bailleur, qui ne peut refuser que dans trois hypothèses : le locataire refuse de communiquer les conditions, ces conditions sont abusives comparées au bail principal, ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Le locataire reste garant envers le bailleur du respect de l’usage autorisé.

Un locataire qui meuble un appartement loué nu pour le sous-louer sur une plateforme de courte durée doit donc obtenir l’accord du bailleur et respecter, en plus, la réglementation communale sur l’hébergement touristique, qui varie fortement d’une ville à l’autre. Le mobilier ajouté par le sous-locataire reste par ailleurs exposé au droit de rétention du bailleur dans les seuls locaux commerciaux (art. 268 CO) ; pour un logement, cette question ne se pose pas.

Équiper le logement : choix qui tiennent la rotation

Un meublé locatif ne s’aménage pas comme un logement personnel. Le mobilier subit plusieurs déménagements, des utilisateurs qui n’en sont pas propriétaires et une exigence de remise en état rapide entre deux baux. Trois critères priment sur l’esthétique : la réparabilité pièce par pièce, la disponibilité des pièces détachées, et le temps nécessaire pour nettoyer ou remplacer un élément.

Literie

Le lit et le matelas concentrent l’essentiel des plaintes. Les caractéristiques fonctionnelles des matelas et leur durabilité sont évaluées selon la norme SN EN 1957, qui définit les méthodes d’essai pour la détermination des caractéristiques fonctionnelles des lits et matelas et les critères d’évaluation. Un fabricant sérieux communique le résultat de l’essai de durabilité, exprimé en variation de hauteur et de fermeté après un nombre défini de cycles de roulage. Demandez ce chiffre plutôt que l’argument de densité seul, qui ne dit rien de la tenue dans le temps. Notre guide sur la fermeté, les matériaux et la durabilité des matelas détaille comment lire ces indications.

Deux décisions pratiques. Un protège-matelas imperméable lavable en machine à 60 °C fait la différence entre un matelas qui survit à cinq locataires et un matelas remplacé après deux. Et une housse de matelas déhoussable, quand le modèle en propose une, transforme un remplacement complet en un lavage. Sur les petites surfaces, le pont de lit apporte du rangement sans occuper de surface au sol supplémentaire, un point qui compte quand l’inventaire doit inclure un volume de rangement crédible.

Assises

Pour les sièges, la référence est la norme SN EN 12520, qui fixe les exigences de résistance, de durabilité et de sécurité pour les sièges à usage domestique. La version 2016 a été radiée et remplacée par SN EN 12520:2024. Si le logement est loué à une entreprise ou utilisé en colocation à forte rotation, la norme applicable aux sièges à usage collectif, SN EN 16139, impose des niveaux d’essai plus sévères et constitue un meilleur repère d’achat.

Le canapé est le poste où l’écart entre prix d’achat et coût réel est le plus grand. Un modèle déhoussable coûte plus cher à l’achat et beaucoup moins cher sur cinq ans, puisqu’un jeu de housses lavable remplace un nettoyage professionnel ou un rachat. Les critères de vérification avant achat sont détaillés dans notre article sur le canapé déhoussable. Si le logement doit offrir un couchage d’appoint, mieux vaut un modèle conçu pour un usage régulier qu’un convertible d’appoint : nos observations sur le canapé-lit en couchage quotidien montrent où les mécanismes cèdent en premier.

Rangement et cuisine

Les meubles de rangement domestiques et de cuisine ainsi que les plans de travail relèvent de la norme SN EN 14749, qui couvre les exigences de sécurité et les méthodes d’essai ; la version en vigueur est SN EN 14749+A1:2022. Le point à ne pas négliger est la fixation antibasculement des meubles hauts, particulièrement dans un logement dont vous ne connaissez pas la composition du ménage à l’avance. Le kit de fixation murale doit être posé, pas laissé dans un tiroir, et sa présence doit figurer dans l’inventaire.

Côté équipement de cuisine, l’erreur fréquente consiste à fournir un service complet pour douze personnes. Un jeu correspondant au nombre de couchages plus deux couvre la réalité des usages et réduit le temps de contrôle à chaque état des lieux.

Électroménager, énergie et coût d’exploitation

Quand les charges sont forfaitaires, la consommation des appareils sort directement de la marge du bailleur, et quand elles sont facturées au réel, elle sort du budget du locataire, qui la constatera au premier décompte. Dans les deux cas, un appareil énergivore se paie deux fois. Le comparateur Topten, soutenu par des acteurs publics suisses, recense les modèles les plus efficaces disponibles sur le marché suisse et permet de comparer la consommation annuelle à volume utile égal.

Les appareils mis sur le marché en Suisse relèvent par ailleurs de la loi sur la sécurité des produits, dont le SECO rappelle qu’elle est en vigueur depuis le 1er juillet 2010 et qu’elle transpose la directive européenne 2001/95/CE sur la sécurité générale des produits. Elle ne s’applique que dans la mesure où un droit sectoriel spécifique ne prévoit pas d’autres dispositions.

Budget, amortissement et remplacement

L’investissement initial se raisonne par poste et par durée de vie attendue, pas en total global. La méthode utile consiste à diviser le prix d’achat de chaque élément par sa durée d’usage réaliste dans un contexte locatif, puis à additionner ces montants pour obtenir un coût mensuel d’ameublement. Un matelas à 800 francs remplacé tous les cinq ans coûte environ 13 francs par mois ; un canapé à 2000 francs sur huit ans, environ 21 francs. C’est ce chiffre, et non le montant du chèque de départ, qui permet de vérifier si l’écart de loyer entre nu et meublé couvre réellement l’équipement.

Cette logique est celle que nous appliquons dans notre comparaison entre acheter et louer ses meubles, et elle s’applique symétriquement au bailleur. Pour un bien loué douze à vingt-quatre mois à des occupants de passage, la location de mobilier mérite un calcul sérieux : elle transforme un investissement immobilisé en charge mensuelle et transfère au prestataire le remplacement des éléments abîmés. Elle coûte plus cher sur dix ans et moins cher sur trois. La construction générale du budget est traitée dans notre article sur la planification d’un budget d’aménagement.

Prévoyez une ligne de remplacement annuelle, distincte du budget initial. Dans un logement à rotation rapide, les postes qui partent en premier sont le matelas, les assises de chaises, les revêtements de canapé et les petits appareils de cuisine. Une réserve correspondant à un dixième de la valeur d’ameublement par an évite d’arbitrer dans l’urgence entre relouer vite et relouer correctement.

Pour le mobilier sortant, le tri et l’élimination obéissent à des règles cantonales et communales que nous détaillons dans notre guide sur le débarras de mobilier en Suisse. Un meuble en bon état trouve souvent preneur en seconde main, ce qui réduit à la fois le coût d’élimination et la ligne de remplacement.

Erreurs qui coûtent cher

Reprendre un modèle de bail français. Les listes d’équipements obligatoires qui circulent en ligne relèvent du droit français de la location meublée et n’ont aucune valeur en Suisse. Un bail bâti sur ce texte contient des références inapplicables et laisse dans le flou les points que le droit suisse traite réellement, à commencer par l’inventaire et l’état des lieux.

Sauter l’état des lieux d’entrée. Sans document contradictoire, la charge de la preuve devient un problème pour les deux parties, et l’art. 267a prive le bailleur de tout recours s’il ne signale pas les défauts au moment de la restitution.

Facturer des frais accessoires non convenus. Sans clause spécifique dans le bail, ils ne sont pas dus (art. 257a al. 2 CO), et le locataire peut en demander le remboursement.

Annoncer un équipement qu’on ne peut pas maintenir. Chaque appareil listé dans le bail devient une obligation d’entretien. Un lave-vaisselle mentionné puis débranché est un défaut au sens de l’art. 259a, avec réduction de loyer possible sur toute la durée.

Confondre usure et dommage. Le locataire répond des dommages, pas de l’usure normale (art. 267 al. 1 CO). Facturer le remplacement d’un matelas de huit ans à la sortie mène à une procédure que le bailleur perdra vraisemblablement.

En cas de litige

La voie ordinaire passe par l’autorité de conciliation en matière de baux à loyer, dont la composition est paritaire : une personne indépendante qui préside et un nombre égal de représentants des bailleurs et des locataires. L’Office fédéral du logement publie les adresses des autorités de conciliation cantonales et celles des autorités de surveillance. La procédure de conciliation précède la procédure judiciaire au fond et permet, dans une majorité de cas de mobilier, de régler la question sans juge.

Un point mérite d’être vérifié selon le canton : les contrats-cadres de baux à loyer peuvent contenir des dispositions-types négociées entre associations de bailleurs et de locataires. Le contrat-cadre romand n’a plus force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 et ne s’applique désormais que si les parties y ont renvoyé dans leur bail, comme l’indique l’OFL. Vérifiez si votre bail y fait référence avant de vous appuyer sur ses clauses.

Enfin, pour les défauts d’un meuble acheté récemment, deux régimes coexistent et ne se confondent pas : la garantie du vendeur envers l’acheteur, qui relève du contrat de vente, et l’obligation d’entretien du bailleur envers le locataire, qui relève du bail. Un bailleur peut donc devoir remplacer immédiatement un meuble pour son locataire tout en poursuivant séparément son propre fournisseur. Les délais et la procédure d’avis des défauts côté achat sont traités dans notre article sur le meuble défectueux et les recours en Suisse, et le SECO documente les questions de for et de droit applicable pour les achats problématiques, notamment lorsque le vendeur est établi à l’étranger.

À retenir

Le droit suisse ne dicte pas ce qu’il faut mettre dans un meublé, il dicte ce qui se passe quand ce qui a été promis ne fonctionne plus. L’inventaire annexé au bail remplace donc la liste légale absente, et sa précision détermine à peu près tous les litiges ultérieurs. Côté équipement, les décisions rentables sont celles qui réduisent le temps et le coût de remise en état entre deux locataires : housses lavables, protège-matelas, appareils efficaces, pièces détachées disponibles. Le reste relève des goûts, et les goûts changent moins vite que les matelas.